1억 투자로 월 300만 원 평생 연금 받는 비법

이코노믹북스 / 2020년 11월 / 268쪽 / 18,000원

1억 투자로 월 300만 원 평생 연금 받는 비법

1억 투자로 월 300만 원 평생 연금 받는 비법

부자사관학교 마스터반 지음

저자 소개

이도선(도선국사)
부자사관학교 설립자, ㈜ NextIB co-founder, 랜드박스 부동산연구소 소장, DM개발(주)디벨로퍼
디오플러스(주) 자문위원, 종합자산관리사, 공인행정사, 부동산컨설턴트, 부동산 경 공매사

부자사관학교 마스터반
김선무 - 부동산 투자개발 분석사, 공인중개사, 공인행정사, 건설사업 특급 기술인.
김진수 - 공인중개사, 매경자산관리사.
진창용 - 부동산 디벨로퍼, 오름행정사 사무소 본부장, (주)리얼포쓰리에프 대표.
성은경 - 측량 및 지형공간 기사, 지적기사 1급, 지적 측량 전문가.

책소개

이 책은 ‘아파트는 살고 땅은 사라’의 완결판으로 토지 투자의 모든 것이 담겨 있다. 월 300만 원 평생 연금 받는 방법, 환지 공동투자 프로젝트, 대토보상 및 차익형 투자 방법, 평생 연봉 만들기 프로젝트 등 시중에 출판된 수많은 부동산 관련 서적과는 차원이 다른 “토지 투자로 진짜 부자가 되는 길”을 아주 구체적으로 제시해 준다. 한 마디로 부동산 투자로 삶을 풍요롭게 바꾸길 원하는 사람들을 위한 ‘부동산 재테크 필독서’다.

요약본 본문

PART 1 토지 투자, 생각을 바꾸고 행동하면 운명이 바뀐다

토지 투자, 생각보다 어렵지 않다

부동산 투자의 종류는 아파트, 상가, 건물, 토지 등 정말 다양하다. 아파트 시장에 재개발, 재건축, 분양권, 갭투자 등 여러 방법이 있듯이 토지 투자도 토지개발부터 농지 투자까지 정말 다양한 방법이 있다. 그러나 대다수 사람들이 주로 선호하는 부동산은 아파트 시장이다. 언론에서 연일 보도되는 것도 대부분 아파트와 관련한 내용이다.

주택은 사람이 거주해야 하는 필수재이면서 누구나 쉽게 정보를 얻을 수 있다. 또한 진입 장벽이 낮아서 그만큼 경쟁이 치열하고 나에게 돌아오는 몫도 적다. 반면에, 토지 시장은 그보다는 어려운 분야이다. 어려운 만큼 경쟁자도 아파트 시장에 비해 상대적으로 적고 잘만 하면 큰 이익을 얻을 수 있다. 진입장벽이 높은 만큼 그 장벽만 넘으면 토지 투자의 고수가 될 수 있다. 부동산 투자 종목 중 토지 시장의 매력은 엄청난 부자가 될 수 있다는 점이다.

높은 진입 장벽을 넘기 위해선 시간과 정성을 쏟아야 한다. 그 하나의 산을 넘으면 많은 것을 보고, 느끼고, 소유하게 된다. 산을 넘기 위해 시장에 진입하고 시간과 정성을 쏟는다면 언젠가 당신도 모르는 사이에 ‘용기’가 생기고 토지 투자를 통해 큰 부자가 될 수 있다. 이 책은 그 어렵다는 토지 투자를 더욱 쉽고 빠르게 성공의 길로 안내할 것이다.

토지 투자는 4가지가 전부다. 투자 목적별로 토지개발, 환지 투자, 대토보상 및 차익형 투자, 농지연금이 바로 그것이다. 위 4가지 중 자신의 경제 상황과 투자 성향 등을 고려하여 목적에 적합한 토지에 투자하면 된다. 맹목적인 토지 투자는 금물이다. 오직 자신의 투자 목적에 부합되어야 한다.

혹시 토지는 장기 투자라고 생각하는가? 큰돈이 있어야 한다고 생각하는가? 절대 그렇지 않다. 토지개발을 알면 단기간에 내 재산을 2배 이상 만들 수 있다. 토지개발 노하우를 익히면 평생 재산을 늘려 갈 수 있다. 또한 도시개발사업 환지 투자를 알면 소액으로도 충분히 가능하고, 대토보상 및 차익형 투자를 통해 단기간에 시세 차익을 얻을 수 있을 뿐만 아니라 좋은 사업지에 택지를 공급받을 수도 있다. 특히, 농지연금을 활용한 농지 투자를 통해 가치 상승과 더불어 풍요로운 노후를 설계할 수도 있다. 토지 투자는 이처럼 투자의 목적을 명확히 하면 성공 가능성이 커진다.

토지가격의 상승률은 일반적인 인플레이션을 상회한다. 위기 상황에도 가장 흔들림이 적으며, 일반적인 경기 상황에도 꾸준하게 상승해 왔다. 서울, 수도권 아파트 가격이 좋지 않았던 2011~2013년에도 토지가격은 상승했다. 이는 신규 개발이 활발하게 이루어지는 특정 지역만의 이야기가 아니다. 별다른 개발에 관한 이슈가 없더라도 주택 가격이 상승하는 대부분 지역에서 같은 현상이 나타난다. 2000년대 이후 아파트 가격의 지역별 상관관계는 깨졌지만, 토지가격의 추이는 여전히 높은 상관관계를 보인다. 이는 아파트 가격은 장기적인 사이클이 아닌 지역별 개별 이슈가 중요하지만 토지는 전체 경기 사이클과 인플레이션, 인구 성장 등 종합적인 이슈에 영향을 받고 있다는 뜻이다. 아주 극단적인 디플레이션이 아니라면 토지 소유자는 언제나 수익을 쌓아두고 있는 셈이다.

토지 투자에 성공하려면 최우선으로 선행되어야 할 것이 명확한 투자 목적을 갖는 것이다. 자신의 경제상황과 투자 성향을 고려하여 토지 투자의 4가지(토지개발, 환지투자, 대토보상 및 차익형 투자, 농지연금) 투자 목적 중 가장 적합한 컨셉을 정하라. 두 번째는 “좋은 토지를 어떻게 확보할 것인가?”에 달려 있다. 토지를 얼마나 싸게 매입하고 많은 토지를 확보하느냐가 마진을 결정하고, 토지의 입지를 얼마나 잘 보느냐가 환금성과 미분양 등에 따른 비용을 통제한다.

내 인생을 송두리째 바꿔 줄 ‘토지 투자 4가지 컨셉’

부동산 투자는 가장 안전한 투자다. 하지만 들쑥날쑥한 아파트 가격은 더 이상 안전 자산이 아니다. 부자들이 가장 선호하는 재테크는 단연 부동산이지만 아파트 투자만으로는 진짜 부자가 될 수 없다. 토지를 알아야만 한다. 당신이 만약 토지 투자를 해서 실패한 경험이 있다면 제대로 알지 못한 채 주변 지인의 말만 믿고 투자를 한데서 비롯된다. 주변 지인의 말이든, 공인중개사의 말이든, 부동산 전문가의 조언이든 참고 사항일 뿐 투자 결정은 내가 할 수 있어야 한다. 그 결정을 위한 종합 지침서가 바로 이 책이다. “토지 투자의 컨셉 4가지”는 필자가 수년간 터득한 나만의 노하우다. 이 4가지 기술을 알면 재테크 고민은 사라지고 진짜 부자가 되는 기술을 얻게 될 것이다.

CONCEPT ① 단기간의 평생 연봉 만들기 프로젝트 - 토지개발: 평생 연봉 만들기 프로젝트는 디벨로퍼(developer)가 되는 것으로 단기투자 프로젝트다. 종잣돈 5천만 원에서 1억 원만 있다면 평생 나의 연봉을 두 배로 만들 수 있다. 만약 당신이 직장이나 사업을 통해 연봉 5천만 원을 받는다면 토지개발 프로젝트는 당신의 연봉을 2배 이상 올려 줄 것이다. 디벨로퍼라고 어렵게 생각할 필요는 없다. 당신의 직장 업무보다 훨씬 쉽다. 단지 당신이 필요한 것은 종잣돈과 나의 이 책, 그리고 부자사관학교 교육과 상담을 받는 일이다. 우선 공부하고 작은 것부터 시작해서 천천히 경험을 쌓아 가면 된다. 교육을 통해 확신이 생기고 투자를 통해 성공 경험을 쌓고 그 기술을 활용해 진짜 부자의 길로 나아갈 수 있게 된다.

CONCEPT ② 청약통장 없이 저렴하게 아파트 분양받는 방법 - 환지 투자 : 환지 투자는 토지 투자의 새로운 트렌드다. 만약 내가 직접 토지개발을 하기 어렵다면 개발지구 내 환지 투자를 통해 내가 직접 개발하지 않고도 새롭게 조성된 땅으로 돌려받을 수 있다. 특히, 소액으로 접근하는 투자자에게는 가족 단위 또는 공동투자 그룹을 만들어 환지 투자를 하면 효과적이다. 개발 사업은 관련 법률과 제도를 이해해야 투자에 성공할 수 있다. 따라서 관련 내용을 숙지하고 사업단계별 투자 포인트를 잡아 환지 투자를 한다면 손쉽게 이익을 얻을 수 있다. 또한 관련 제도 범위 안에서 권리 행사를 충분히 하면 청약통장 없이도 저렴하게 아파트를 분양받는 행운도 얻을 수 있다. 환지 투자는 토지 투자의 새로운 트렌드다. 지금까지 경험해 보지 못한 새로운 투자 경험을 얻고 싶다면 환지 개발사업 지구 내 토지에 딱 5년 정도만 묻어라!

CONCEPT ③ “토지 보상금 받을래? 현금 대신 땅으로 받을래?” - 대토보상 및 차익형 투자: 개발지구 내 사업 방식은 환지 방식과 수용 방식이 있다. 주로 공익사업으로 진행되는 곳은 수용 방식으로 사업이 시행된다. LH 등 공공기관이 토지를 수용(매입)할 때 발생하는 시세차익, 대토보상 등 사업지구 내 택지로 공급받는 방법으로 투자 포인트를 잡을 수 있다. 대토보상 및 차익형 투자는 환지 투자와 마찬가지로 관련 법률과 제도를 충분히 이해해야 한다. 내용이 다소 어렵고 방대하여 쉽게 접근하기 어려울 수 있으나 많은 내용을 다 알려고 하기보다는 개념적인 내용만 이해하고 시세차익을 얻을 것인지 대토보상 등 장기적인 투자 관점에서 접근할 것인지 선택하고 투자하면 좋은 결과를 얻을 수 있다. 사실 환지 투자나 대토보상 등과 같은 내용은 시중 어느 책에도 나와 있지 않은 보석 같은 내용이다. 특히, 토지를 수용당하는 토지 소유자들에게도 많은 도움이 되리라 생각된다.

CONCEPT ④ 월 300만 원 평생 받는 가장 쉬운 방법 - 농지연금: ‘토지개발, 개발지구 내 환지 투자, 수용 방식의 대토보상 및 차익형 투자’ 이 3가지 내용이 모두 어렵다면 가장 확실하고 강력한 ‘농지연금을 활용한 농지가치 투자’를 하면 된다. 이것은 숫자가 보인다. 또 얼마를 투자해서 언제, 얼마의 금액을 받을 수 있는지 예측할 수 있다. 농지연금은 정부에서 농업인을 위해 장려하는 제도이다. 따라서 관련 제도 범위 안에서 농지연금의 가입 기준을 완성하고 농지연금에 적합한 농지를 매입하면 해당 농지를 담보로 매월 정부에서 안전하게 월급을 준다. 마치 주택연금과 비슷한 형태이나 농지연금은 더욱 강력하다. 또 수익형 상가, 오피스텔과 같은 공실 위험도 없다. 단지 몇 가지 사항만 준비하고 공부해서 농지가치 투자를 하면 된다. 5060세대는 지금 시작하고 3040세대는 부모님과 상의하라. 일찍 준비하면 준비할수록 좋다. 혼자서 준비하면 월 최대 300만 원을 평생 받을 수 있지만 부부가 함께 준비하면 월 최대 600만 원까지 받을 수 있다. 또한 부모님과 상의해서 시작하면 최고의 효자 재테크 상품이 된다.

좋은 땅 찾는 방법, 땅아 넌 누구니?

사람을 면접 볼 때는 이력서를 보고 그 사람의 가치를 판단한다. 땅도 마찬가지다. 토지의 이력서는 토지이용계획확인서다. 토지이용계획확인서를 보고 그 땅의 미래가치를 판단한다.

토지이용계획확인서를 보면 첫 번째 나오는 항목은 지목이다. 지목은 토지의 주된 사용목적에 따라 토지의 종류를 구분ㆍ표시하는 명칭으로 28 종류로 표시된다. 두 번째, 개별공시지가는 표준지 공시지가를 이용하여 산정한 개별토지의 단위면적당 가격을 말한다. 그 다음 항목은 지역지구 등 지정여부로 ①국토계획법상 용도지역ㆍ지구 등이 표시되고, ②이외 98개 다른 법령, ③ 신규로 추가 제정된 내용이 표시된다. 용도지역은 토지의 이용 및 건축물의 용도ㆍ건폐율ㆍ용적률ㆍ높이 등을 제한함으로써 토지를 경제적ㆍ효율적으로 이용하고 공공복리의 증진을 도모하기 위하여 서로 중복되지 아니하게 도시관리계획으로 결정하는 지역을 말한다.

토지이용계획확인서의 ①번은 현재 그 땅의 운명이다. 이 땅 운명이 바뀔 수 있을지를 봐야 한다. ②번은 그 땅의 제한요소다. 땅의 규제가 풀릴 수 있는지를 봐야 한다. ③번은 그 땅의 새롭게 생긴 제한요소들이다. 새롭게 생긴 제한요소가 무엇인지 확인해야 한다. 사람을 보는 것과 마찬가지로 땅은 지식으로는 안 보인다. 여러 경험을 통해 얻은 가치를 판단하는 능력, 즉 ‘지혜’로 봐야 그 땅의 미래가치를 볼 수 있다.

부동산 용어로 ‘지역ㆍ지구ㆍ구역’이란 말이 많이 나온다. 쉽게 말하면, 땅에 집을 짓고 사람이 사는 제도로, 용도지역은 ‘땅’, 용도지구는 ‘건물’, 용도구역은 ‘행위’를 뜻한다. 예를 들어 개발제한구역, 군사시설보호구역 등과 같이 ‘구역’이란 말이 나오면 ‘어떠한 행위를 제한하는 것’으로 이해하면 된다.

우리나라의 개발사업은 용도지역에 따라 다르게 적용된다. 도시지역을 개발할 때는 딱 3가지 개발사업이 적용되는데, 첫 번째는 도시계획시설사업(국토계획법)으로 도로ㆍ공원과 같은 52가지 도시계획시설 설치사업, 두 번째는 도시개발사업(도시개발법)으로 신시가지를 조성하는 사업, 세 번째는 도시정비사업(도시 및 주거환경정비법)으로 재건축ㆍ재개발과 같은 구도심을 정비하는 사업이다. 비도시지역을 개발할 때는 사업 면적ㆍ규모에 따라 3가지로 나뉘는데, 사업면적이 크면 도시지역으로 편입시킨 다음 도시지역 사업으로 개발하며, 중간 규모의 면적은 지구단위계획으로, 소규모 면적은 개발행위 허가를 통해 개발사업이 진행된다.

PART 2 CONCEPT 1 평생 연봉 만들기 프로젝트 - 토지개발

좋은 땅부터 찾고 무엇으로 개발할지 결정하라

좋은 땅은 찾기 위해서는 우선 입지를 선정해야 한다. 입지란 인간이 경제 활동을 하기 위하여 선택하는 장소를 말한다. 즉, 도로와 철도망이 신설되거나 확충되고, 산업단지와 주거단지 등 개발 호재로 인해 사람이 경제 활동을 하기 위해 조성되는 지역이다. 여기에 더해 개발 호재의 타당성이 확보되었으나 해당 지역이 반드시 저평가되어 있어야 한다. 이미 호재가 반영된 곳은 꽤 오랜 기간을 기다려야 수익을 얻을 수 있기 때문이다. 입지를 선정한 후 투자하고자 하는 지역의 땅이 공장지대인지, 주택지인지 수요층을 분석하라. 부동산에서는 그저 매물을 소개하기에 바쁘다.

“조망이 좋아서 카페 부지로 최적이니 사 놓으면 땅값 오를 거예요” 이 말을 믿고 덜컥 땅을 매입하는 순간 당신은 ‘호갱’이 되어 버린다. 적어도 카페 부지라면 주변에 카페나 근린생활시설들이 어느 정도 형성되어 있어야 한다. 따라서 무엇으로 개발할지, 어떤 용도로 쓰일 땅인지를 분석하려면 주변의 수요층을 분석해야 한다. 미래가치와 입지 선정, 수요층까지 분석했다면 해당 토지가 개발행위 허가를 받을 수 있는 땅인지 조사한 후 주변 시세와 개발에 드는 예상 비용, 수익성을 분석한다. 끝으로 가장 중요한 부분이 매도 타이밍이다. 예를 들면 해당 토지 인근에 고속도로 IC가 생겨나 서울 접근성이 좋아진다는 호재가 있다면 고속도로의 사업 타당성 발표 직전에 원형지 토지를 매입하고, 고속도로 착공 시점에 부지 조성 공사 후 매도를 한다. 사업이 진행될수록 해당 지역의 토지를 찾는 수요가 늘어나게 되고 토목 공사를 한 땅은 쉽게 팔리게 된다. 이때 부동산에 매물을 이렇게 올려보라! ‘건물만 지으면 되는 토지->건축허가 득’

‘평생 연봉 만들기 프로젝트’ 이렇게 하면 된다

부동산 투자를 통해 평생 연봉을 만들 수 있을까? 다시 말해 부동산 투자를 ‘사업화’하여 평생 수익을 만드는 것이 과연 가능할까? 토지개발을 제대로 알면 부동산 개발 사업을 통해 평생 연봉을 만들어 낼 수 있다. 이것은 생각보다 어렵지 않고, 많은 돈이 필요하지도 않다. 종잣돈 1억, 적게는 5천만 원으로도 레버리지를 활용하여 충분히 소액 투자가 가능하다.

당신의 부동산을 2배 이상의 가격에 누군가가 사 주길 원하는가? 시장 상황과 외부의 영향 없이 내가 직접 부동산의 가치를 올릴 수 있는 방법은 오직 ‘토지개발’사업뿐이다. 부동산은 사는 것보다 파는 것이 더 중요하다. 언제, 어떻게 팔 것인가? 토지개발은 부동산의 진정한 생산자다. 적어도 생산자가 되려면 기술을 알아야 한다. 따라서 당신이 토지 투자에 앞서 가장 우선적으로 해야 할 일은 기술과 지식을 배우는 일이다. 두 번째는 미래가치가 높은 저평가된 지역을 선정해야 한다. 고속도로 IC, 역세권 주변이나 산업단지 인근 등 입지를 분석하고 현 시점에서 저평가된 지역을 찾아라. 입지를 분석하는 일은 누군가에겐 쉽고, 누군가에겐 정말 어려운 일일 수도 있다. 바로 여기서 학습이 되어 있는 사람과 그렇지 않은 사람의 차이가 난다. 적은 종잣돈으로 반드시 투자에 성공하고 싶다면 자만하지 말고 배우고 학습하라.

세 번째는 실전 투자 단계다. 학습이 잘 되었다고 해도 실제 투자를 할 때가 되면 망설이게 된다. 100% 완벽한 투자는 없다. 단지 우리가 할 수 있는 것은 배운 대로 실천하는 것이다. 준비된 자에게 기회가 오게 되고 기회를 놓치면 누군가가 그 기회를 가져간다. 철저히 분석하되 충분히 사고 싶어지면 단 1초 만에 결정하는 지혜로운 부자가 돼라.

토지개발은 개발 허가를 받을 수 있는 농지나 임야 등을 매입하고 2년 시점에 부지 조성 공사를 완료하여 현지 부동산 등을 통해 매도하면 쉽게 차익을 볼 수 있다. 매도시점인 2년이 지날 때쯤 고속도로 IC 착공이나 개통 또는 역 신설 등 주변 호재가 발표되면 더욱 높은 가격에 매도할 수 있게 된다.

필자의 코치를 받은 수강생의 실제 사례를 예로 들어 보겠다. 30대 후반의 수강생 A씨는 토지 투자 경험은 없었으나 충분한 학습과 노력으로 투자한 지 2년 만에 순이익 4,600만 원을 벌었다. A씨는 2017년경 토지개발용 땅 130평을 5,200만 원에 매입하고 2년이 지난 시점에 부지조성 공사를 완료한 후 주변 호재와 맞물려 1억 3,000만 원에 현지 부동산을 통해 매도하였다. 토지 원가를 시세에 따라서 매입하였으나 약 2년에 걸친 보유기간과 함께 철저한 입지 분석을 통해 2년 시점에 주변에 개발 이슈가 화두가 되어 빠르게 매매계약이 진행된 사례다. 공사비 약 3,000만 원은 토지 담보 대출을 활용했으며, 토목 공사에 들어간 제반 비용을 양도소득세에서 공제받을 수 있어 실제 수익률을 높일 수 있었다.

투자 수익금과 함께 종잣돈이 5천만 원에서 1억 원으로 불어난 A씨는 부동산 1인 법인을 설립하고 본격적으로 부동산 개발사업에 뛰어들었다. 같은 해에 5천만 원을 재투자하고, 2020년 상반기에는 또 다른 지역의 토지를 5천만 원에 매입하여 2개의 개발용 토지를 확보하게 되었다. 2019년에 매입한 토지는 부지조성 공사 후 2021년에, 2020년에 매입한 토지는 부지조성 공사 후 2022년에 각각 매도하게 되면 매년 5천만 원 정도의 수익이 발생하게 되고, 이후에는 1억 이상의 개발용 토지를 확보하여 ‘사업화’ 할 수 있게 된다. 이렇게 해서 A씨는 한 번의 경험으로 가능성을 알게 되고 평생 연봉을 만들 수 있는 프로젝트를 만났다는 것을 확신하게 되었다.

당신의 연봉은 얼마인가? 대한민국 직장인 평균 연봉은 2019년 기준 약 3,475만 원 정도라고 한다. 만약 당신의 연봉이 4,000만 원 정도라면 토지개발 사업을 통해 연봉을 두 번 받을 수 있게 된다. 우선 종잣돈 5천만 원을 모은 다음, 토지개발에 관해 관심을 갖고 집중적으로 학습하라. 그리고 전문가에게 코칭받은 대로 과감하게 투자하라. 기술과 전문지식, 성공 경험을 통해 당신의 인생이 송두리째 바뀌게 될 것이다.

그러나 지나친 욕심은 화를 부른다. 디벨로퍼가 되기 위해 토지개발을 시작하게 되면 몇 번의 성공으로 더 큰 사업 대상지를 찾게 된다. 토지개발에서 가장 주의해야 하는 부분이다. 만약 당신이 단번에  10억 원의 땅을 20억으로 만들고자 욕심을 부린다면 자칫 부도 위기를 맞을 수도 있다. 부동산은 사는 것보다 파는 것이 더 중요하다. 잘 팔고 싶다면 욕심을 버려라. 큰 성공은 작은 성공을 거듭한 결과라는 말이 있듯이 한 단계씩 올라가길 바란다. 토지 투자는 늘 ‘빛과 그림자’가 존재한다. 어떤 투자자들은 땅을 산 뒤 몇 배로 가격이 올라 큰 수익을 올리지만 어떤 투자자들은 개발 불가능한 땅을 사서 거액의 목돈을 물린 채 심각한 피해를 보기도 한다. 전문가들은 땅을 살 때 수익성보다 안정성에 초점을 맞춰 투자할 것을 조언한다. 안전한 땅이 결국에는 높은 수익을 가져다주기 때문이다.

개발 호재가 있는 지역 + 개발할 수 있는 땅(개발행위 허가): 개발계획이 있다는 것만으로 투자를 결정해서는 안 된다. 신설 개발계획은 현재 어느 단계인지 확인해 본 다음 결정해야 한다. 산업단지 및 신도시 개발, SOC 사업(도로, 철도) 등 개발 호재가 있어도 철저한 사업성 분석이 필요하다. 아무리 좋은 재료가 있어도 정책당국의 실행의지 여부와 실행 기간이 가장 중요한 기준이 돼야 한다. ‘무릎에 사서 어깨에 팔라’는 말이 있다. 반드시 잊지 말아야 할 것은 투자의 타이밍이다. 어느 정도 개발 호재가 가시권에 들어와야 한다. 섣불리 투자했다가 사업이 무산되고 나면 땅을 팔기가 어려워지기 때문이다. 또한 아무리 개발호재가 있는 지역이라도 내가 투자하는 땅이 개발행위 허가를 받을 수 없는 맹지이거나 행위제한으로 묶여 있다면 쓸모없는 땅이 된다. 토지 투자의 목적이 토지개발이라면 반드시 개발할 수 있는 땅이어야 한다.

PART 3 CONCEPT 2 청약통장 없이 저렴하게 아파트 분양받는 방법 - 환지 투자

도시개발사업을 알면 돈이 보인다

환지 방식은 ‘도시개발법’에 의한 도시개발사업의 사업 방식이다. 도시개발사업은 종전 토지에 개발구역을 정해서 토지구획을 정리하여 복합단지나 시가지로 조성하는 사업이다. 도시개발사업의 시행자는 국가나 지방자치단체, 공공기관, 정부출연기관, 지방공사, 도시개발구역의 토지 소유자 등이 있으며, 사업 방식은 수용ㆍ환자ㆍ혼용(수용+환지) 방식이 있다.

국토교통부가 2020년 3월에 발표한 ‘2019년 말 기준 도시개발구역 현황 통계’에 따르면, 도시개발법 시행(2000. 7. 28) 이후 현재까지 지정된 전국 도시개발구역의 수는 524개, 총 면적은 167.5㎢로 여의도 면적(2.9㎢)의 약 58배 규모이며, 이중 218개(58.2㎢) 사업이 완료되고 306개(109.3㎢)는 시행 중인 것으로 조사됐다. 지역별로는 개발 압력이 높은 경기도가 172개 구역으로 가장 많았고 경남(59개), 충남(59개), 경북(46개) 등의 순으로 나타났다.

사업시행 방식은 수용 48.4%, 환지 49.3%, 혼용 2.3% 비율: 사업시행 방식은 수용 48.4%, 환지 49.3%, 수용과 환지 방식을 혼용하여 시행하는 혼용 방식이 2.3%로 나타났으며, 사업시행자별로는 민간시행자가 차지하는 비율이 68.0%로, 민간사업의 비중이 공공시행자보다 상대적으로 높았다.

기존 도심으로부터 5㎞ 이내에 60% 이상 도시개발구역 입지: 전체 524개 구역 중 60.9%(319개)가 관할 행정구역 내 기존 도심으로부터 5㎞ 이내에 자리잡고 있고, 5㎞ 이상~10㎞ 미만이 24.0%, 10㎞ 이상 ~ 20㎞ 미만이 13.4%, 20㎞ 이상은 1.7%에 불과하여 대부분 기존 도심에 인접하여 입지가 결정되고 있으며, 도심과 개발입지 간 평균거리는 5.1㎞인 것으로 분석되었다.

도시개발구역 지정 이후 사업 완료까지 평균 6.3년 소요: 도시개발구역 지정 이후 사업완료까지는 평균 약 6.3년이 소요되었고, 3년 이하 17.9%(39개), 4~5년 33.0%(72개), 6~10년 36.7%(80개), 11~15년 11.9%(26개), 16년 이상 소요된 사업은 0.5%(1개)로 조사되었으며, 사업방식별 시행기간을 보면 수용 방식은 평균 5.2년, 환지 방식은 평균 7.5년이 소요되는 것으로 분석되어, 수용 방식이 환지 방식에 비하여 사업기간이 짧은 것으로 나타났다.

도시개발사업의 환지 방식 절차는 크게 4단계로 이루어진다. 사업 기간은 도시개발사업 제안 단계부터 시행 단계까지 사업지별로 상이하나 사업 기간이 평균 5년~7년 정도로 장기간 소요된다. 하지만 사업 단계별 토지의 가격이 상승하며, 사업 기간에는 언제든지 토지 매매가 가능하여 사업 단계별로 땅값이 상승한다. 따라서 해당 도시개발사업 대상지가 어느 단계인지 점검하고 적절한 타이밍에 적당한 가격으로 토지를 매입하면 된다. 사업 대상지를 선택할 때는 소비자가 선호하는 입지 조건을 갖추었는지 생산자 관점에서 살펴봐야 하면, 해당지역 도시개발사업이 원활히 진행될 수 있는지 점검해야 한다. 혹시라도 사업이 무산될 가능성이 있는지 체크해야 하는데, 사업 시행자의 신뢰성, 미래가치(고속도로, 철도망 등의 사업성) 등 타당성을 객관적으로 꼼꼼하게 살펴보고 선택해야 한다.

도시개발사업을 재개발사업과 비교하면 더욱 쉽게 이해할 수 있다. 일반적으로 재개발 투자는 많은 사람들이 쉽게 접근할 수 있고, 쉬운 만큼 투자 수요도 많다. 재개발사업과 도시개발사업은 개발과정에서 사업주체와 사업방식 등이 유사하다고 볼 수 있다. 다만, 재개발사업은 도시 및 주거환경정비법, 도시개발사업은 도시개발법을 기준으로 사업이 진행된다. 또한 재개발사업은 토지와 건물을 대상으로 토지 또는 건물 소유자에게 조합원 자격이 주어지며, 아파트를 분양을 받을 수 있는 권리인 환권으로 돌려받는다. 반면에 도시개발사업은 토지만을 대상으로 도시개발구역내 토지 소유자 모두에게 조합원 자격이 부여되며, 조합사업인 경우 환지 방식으로 새롭게 조성된 땅으로 돌려받는다.

환지 투자, 가치판단 기준 5가지

토지 투자를 단 한 번의 실패도 없이 성공하고 싶은가? 그렇다면 ‘환지 투자’를 시도해 보기로 결정하고 공부하라. 물론 완벽한 투자는 없다. 투자는 재물을 던지는 행위로 반드시 위험성을 수반하기 때문이다. 우리는 단지, 우리가 원하는 것을 결정하고 그 결정이 옳은 결정인지 몇 가지 요소를 점검하는 것에 초점을 맞춘 후 적절한 타이밍에 투자해야 한다.

막상 당신이 환지 물건에 투자를 하려고 한다면 다음과 같은 문제에 봉착하게 될 것이다.

- 사업 진행에 대한 문제: 외부의 영향 등의 문제로 해당 사업이 무산되거나 지연되는 건 아닐까?

- 매입 가격에 대한 문제: 현 단계에서 너무 비싸게 사는 건 아닐까?

- 미래가치에 대한 문제:  감보(종전의 토지 면적에 비해 환지된 면적이 감소하는 것)가 되고 실제

                         환지를 받은 후 계속 오를 수 있는 지역인가?

- 현금 청산에 대한 문제: 환지에서 제외되고 현금으로 청산되는 것은 아닐까?

- 투자 기간에 대한 문제: 투자 후 매도 타이밍은 언제쯤일까?

환지 투자를 시도하기에 앞서 가치판단 기준 5가지를 토대로 점검하면 여러 가지 문제들이 풀리고 투자 결정을 하는데 도움을 준다. 그리고 최종적으로 실패확률을 줄여 투자 성공의 경험을 가져오게 된다. 환지 투자를 결정하기 전에 다음 5가지 기준을 토대로 점검해보자.

* 저평가 지역: 너무 많이 오른 사업 대상지는 오르는 폭이 작다. 1,000만 원짜리 땅이 2,000만 원으로 오르기는 어렵지만 100만 원짜리 땅이 200만 원으로 오르기는 쉽다.

* 미래가치: 개발의 탄력이 붙으려면 고속도로나 철도망이 신설되거나 확충되어 사업성이 좋아져야 한다. 역세권 도시개발사업은 이유 불문하고 투자 1순위 지역이다.

* 사업 시행능력: 해당 도시개발사업 시행자는 누구인가? 민간 시행자보다는 공공 시행자가 사업 중인 지역을 선정하는 것이 유리하다. 사업은 돈이 많이 있어야 진행속도가 빠르기 때문이다.

* 환지 대상 토지: 내 땅이 사업 구역 내 환지 대상 토지인가? 토지 면적과 유형에 따라 환지 절차가 다르다.

* 사업 시행 단계: 해당 지역의 시행 단계는 어느 단계인가? 환지 방식은 각 단계별 사업 진행 속도에 따라 땅값이 상승한다. 토지 매매가 언제든지 가능하기 때문이다. 따라서 투자하는 시점이 어느 단계인지 확인하고 또 어느 시점에 매도할 것인지 투자 예상 기간과 예상 수익률을 점검한다.

PART 4 CONCEPT 3 토지 보상금 받을래? 현금 대신 땅으로 받을래? - 대토보상 및 차익형 투자

토지 보상금 더 많이 받을 수 있는 방법

“작년에 혼자서 계약한 토지 보상금 총액이 600억입니다.” 수년째 토지보상 대행 업무를 전문적으로 하는 행정사 친구의 말이다. 작년에만 600억 원의 토지 보상금 중 60억 원 가량을 증액시켰다고 한다. 이와 관련한 행정사의 수수료는 증액금의 10%로 가정하면 6억 원을 벌었다는 뜻이다. 전국적으로 개발사업이 증가하다 보니 자연스럽게 토지보상 대행 관련 사무소들이 늘어날 것으로 예상된다.

토지 보상금은 3차례 걸쳐 증액(수용재결->이의재결->행정소송)을 할 수 있는데, 통상 감정 보상가의 10% 내ㆍ외로 보상금을 증액시킬 수 있다. 토지 보상금을 더 많이 받으려면 토지 보상의 절차 및 과정을 이해하고, 사업 초기부터 준비해 최초 협의 감정 평가를 잘 받아야 한다. 협의 감정 평가를 잘 받아야 토지 보상금은 물론, 추후 대토보상 용지 등 땅으로 공급받고자 할 때에도 더 많은 면적을 공급받을 수 있다. 따라서 사업 초기 단계부터 토지 보상 관련 전문가에게 의뢰하고, 주민대책위원회에 적극적으로 참여할 필요가 있다.

“공시지가를 올리면 토지 보상금을 더 많이 받을 수 있나요?”: 토지 보상금이 공시지가의 1.5배에서 많게는 1.8배 정도 나온다는 데 사실이냐고 문의해오는 사람들이 있다. 결론적으로 개별공시지가가 올라도 세금만 더 낼 뿐 보상금 산정과는 무관하다. 공시지가는 표준지공시지가와 개별공시지가로 나뉘는데 토지 보상금은 표준지공시지가를 기준으로 산정하기 때문이다. 표준지공시지가는 전국의 토지 중에서 토지의 이용 상황이나 주변 환경 등 기타 자연적ㆍ사회적 조건이 일반적으로 유사하다고 인정되는 50만 필지의 ‘표준지’를 선정한 뒤 표준지의 특성을 조사하고 시ㆍ군ㆍ구 및 토지 소유자의 의견을 청취하여 매년 1월 1일을 기준으로 한 적정가격을 평가한다. 반면에 개별공시지가는 표준지의 공시지가를 바탕으로 하여 개별토지의 단위면적 당 적정가격을 산정한다. 따라서 개별공시지가를 올려도 표준지공시지가가 올라가지 않는 한 토지 보상금 산정에는 의미가 없다.

표준지공시지가를 기준으로 시점ㆍ지역ㆍ개별ㆍ기타 등의 요인에 따라 가감된 할증을 곱하고 있으며, 이 중 개별요인은 가로, 접근, 환경, 획지 등의 조건에 따라 가감된 할증을 곱하여 가격을 결정한다. 공익사업에 의한 보상의 기준은 지장물보상, 영농보상, 휴업보상 등에 따라 세분화하여 기준이 정해져 있으며, 별도로 이주대책 대상자를 선정하는 방법도 정해져 있다. 또한 보상평가와 관련한 감정평가사 선정에 있어 일정요건을 갖추면 소유자의 추천도 가능하다. 보상평가 권리구제 절차는 협의 감정 평가, 손실보상협의, 수용재결신청, 이의재결신청, 행정소송 등의 순으로 진행되는 데, 개인이 대응하기에는 한계가 있어 통상은 토지보상 전문 행정사 사무소나 법무 법인에 위임하여 진행된다.

“토지 보상금 통지를 받았는데요?”: 만약 토지 보상금 통지를 받았다면 아래와 같은 과정이 진행되며, 보상금을 받는 과정 속에서 대응해야 할 중요사항을 미리 체크해 두어야 한다. 토지보상권리에 관한 권리구제절차에 임하게 되면 수용재결(1차 감정), 이의재결(2차 감정), 행정소송(3차 감정)으로 각 과정에서 총 3번의 추가 감정을 받을 수 있고, 이를 통해 보상금을 증액할 수 있다. 행정소송이 종료될 때까지 보상금을 수령하지 못하는 것이 아니라 수용재결(1차 감정)이 나게 되면 보상금액을 전액 수령한 후 추가로 이의 재결, 행정소송절차를 진행할 수 있다. 소유자가 수개의 필지를 소유하고 있는 경우 일부 필지에 대하여만 협의를 하고, 나머지 필지에 대하여는 보상금 증액을 위한 권리구제 절차에 임할 수 있다. 다만 손실보상 협의에 응한 경우에는 이후 보상금증액을 위한 권리구제 절차에서 더 이상 다툴 수 없다.

토지수용법을 알면 현금 대신 땅(택지)으로 보상받을 수 있다

토지 수용법은 1962년 제정되었고, 1975년 제정된 공공용지 취득 및 손실 보상에 관한 특별법에 통합해 2002년에 토지 보상법이 마련되었다. 사업개발지구의 수용 방식은 전면매수 방식의 하나로서 협의 매수가 이루어지지 않았을 때 사용된다. 전면매수 방식에 의한 사업은 협의매수와 강제수용 2단계로 구성된다. 공익사업을 시행하기 위해서 사업에 사용할 토지 등이 필요하기 때문에 국가나 공공단체에서는 이들 토지 등을 취득하기 위해 먼저 매수 협의를 한다. 원만한 합의가 이루어지게 되면 상호 간에 계약을 체결해 필요한 토지 등을 매수하게 된다. 협의매수가 불가능한 경우에는 토지수용제도에 의해 공익사업 용지를 강제로 취득할 수 있다. 전면매수에 의해 토지를 취득하는 개발 방식은 공권력의 개입이 필연적으로 요구되기 때문에 공익을 대변하는 지방자치단체나 그 사업의 목적과 관련이 있는 정부투자기관과 같은 공공기관이 실질적인 시행 주체가 된다.

사업 시행자가 토지 소유자로부터 토지를 매입해 시가지를 조성하는 전면매수 방식의 효과적인 사업이 수용 방식의 개발사업이다. 협의나 수용 재결에 의해 취득하는 토지는 표준지공시자가를 기본으로 해서 보상한다. 손실보상에 대해서는 현금 보상의 원칙이 적용된다. 손실보상평가의 기준 시점은 사업인정 시 주의를 채택한다.

토지 보상의 기준은 바로 ‘사업인정제도’다. 이 내용은 수용 방식의 개발지구 내 토지 소유자나, 투자를 고려 중인 사람에게 매우 중요하다. 따라서 토지 보상을 제대로 받고 싶거나, 개발지구 내 투자를 고려하고 있다면 가장 우선적으로 사업인정의 기준이 되는 ‘사업인정제도’를 알고 있어야 한다. 만약 투자하려고 관심을 가지고 있는 지역이 수용 방식의 도시개발지구라면 사업 인정고시일은 토지 등의 세목이 고시되는 날, 즉 도시개발구역 지정 및 개발계획 승인일이 기준이 되는 것이다. 따라서 수용 방식의 사업 지구 내 토지 투자를 통해 대토보상 등 택지로 보상을 받고자 할 경우 사업인정 기준 시점 이전에 투자하는 것이 바람직하다.

PART 5 CONCEPT 4 1억 투자로 월 300만 원 평생 연금 받는 비법 - 농지연금

1억 투자로 월 300만원 평생 연금 받는 비법

만약 당신에게 종잣돈 1억 원이 없다면 소액으로 할 수 있는 환지 투자를 통해 종잣돈을 불려라. 딱 5년 만 묻어 두면 분명 자산이 늘어나 있을 것이다. 만약 당신에게 현재 1억이 있다면 평생 파이프라인을 구축하기 위해 농지연금을 활용한 농지가치 투자를 시작하라. 평생 라이프라인 만들기 농지연금 프로세스를 아래 사례를 통해 살펴보자.

① 종잣돈 1억을 모은다. ② 공시지가 3억 정도의 농지를 2억에 경매로 낙찰받는다. ③ 1억 대출을 받아 명도 이전받는다. ④ 영농경력을 쌓으면서 개별공시지가를 올린다(연1회). 매년 8%씩 올릴 경우 공시지가는 10년이면 5억 4천, 15년이면 6억 6천, 20년이면 7억 8천이 된다. (※ 개발호재에 의한 지가 상승과 감정평가액은 고려하지 않음) ⑤ 농지연금 지급 산출표를 받아본다. 마음에 들면 연금을 신청하고, 농지를 팔고 싶으면 판다. ⑥ 5060세대는 바로 시작하고, 3040세대는 부모님과 상의한다.

종잣돈 1억이 준비됐다. 그리고 공시지가 3억 정도의 경매물건을 찾았다. 해당 토지가 농지인지 살펴본다. 농지는 지목이 전, 답, 과수원이어야 하는데 토지이용계획확인서를 확인해보면 된다. 토지이용계획확인서에서 확인할 항목은 지목, 면적, 개별공시지가이다. 이 토지는 지목이 ‘답’, 면적은 527㎡, 개별공시지가는 ㎡당 561,400원이다. 감정평가액은 실제 농지 감정평가액과 상이할 수 있으므로 고려하지 않는다. 해당 농지는 1억 3,100만 원에 낙찰됐다. 공시지가는 2억 9,585만 원이다. 거의 3억 가까이 된다. 현재 시점 농지 평가금액은 공시지가의 100%인 2억 9,585만 원으로 낙찰과 동시에 1억 6,350만 원 정도의 차익이 발생했다.

해당 농지는 농지로 사용하지 않고 있다. 하지만 문제 없다. 농지로 원상복구하면 된다. 낙찰 후 1주일 이내에 농지취득자격증명서를 발급받으려면 원상복구 후 다시 신청하는 것이 원칙이다. 하지만 아직까지 해당 토지의 소유자가 아니기 때문에 원상복구할 수 있는 자격이 없다. 그래서 원상복구를 하겠다는 계획서를 제출해야 한다. 원상복구계획서는 따로 양식이 없고 농지 담당 공무원이 복구계획서가 이행될 수 있는 계획이라고 판단하면 농지취득자격증명서를 발급해준다.

다음으로 해당 농지의 개별공시지가를 매년 올린다(연 1회). 매년 8%씩 올릴 경우 공시지가는 20년이면 7억 8천이 된다. 농지연금 가입조건이 완성되면 농지연금 지급산출표를 받아본다. 마음에 들면 연금을 신청하고, 농지를 팔고 싶으면 팔아서 차익을 얻는다. 농업인의 조건을 갖추고 영농경력이 5년, 만 65세 이상으로 농지 연금 가입조건이 완성되면 농지연금을 신청할 수 있다. 만 65세 기준, 종신정액형으로 농지연급을 가입했을 때, 농지 평가금액이 7억 8천이면 월 300만 원씩 지급받을 수 있다. 만약 당신의 나이가 46세라면 해당 토지를 낙찰받고 농지연금 프로세스를 맞춰 20년간 보유해 만 65세가 됐을 때 매월 300만 원씩 지급받는 평생 파이프라인을 구축하게 되는 것이다.

“잠자는 동안에도 돈이 들어오는 방법을 찾아내지 못한다면 당신은 죽을 때까지 일을 해야만 할 것이다.” 세계 최고의 투자자 워렌 버핏의 유명한 명언이다. 적어도 나는 잠자는 동안에도 매월 따박따박 돈이 들어오는 방법을 안다. 또한 주말이 되면 아이들과 함께 영농체험도 즐긴다.

본 도서요약본은 원본 도서의 주요 내용을 5% 정도로 요약 정리한 것입니다. 원본 도서에는 나머지 95%의 내용이 들어 있습니다. 보다 많은 정보와 내용은 원본 도서를 참조하시기 바라며, 본 도서요약본이 좋은 책을 고르는 길잡이가 될 수 있기 바랍니다.

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